Proces naliczania tak zwanych „property tax” jest dość skomplikowany i szczerze mówiąc panuje w tym departamencie ogromny bałagan. Według panujących zasad, podatek płaci się bazując na tak zwanej „market value” danej nieruchomości. Czyli dwie takie same nieruchomości powinny mieć taką samą „market value” i takie same podatki. Ale w praktyce bardzo często tak nie jest. Dlaczego?
W Ontario istnieje od 1997 – w teorii – jednolity „assessment system”, który ustala wartość rynkową każdej nieruchomości w obrębie prowincji. Założenie jest takie, że każdy powinien płacić podatki proporcjonalnie do wartości rynkowej swojej nieruchomości. Czyli teoretycznie ktoś, kto ma dom wartości pół miliona, powinien płacić o połowę mniej niż ktoś, kto ma dom warty milion dolarów. To jest łatwe do zrozumienia i każdy to rozumie. Ale dlaczego (a często się to zdarza) dwa takie same domy czy dwa takie same mieszkania mają zupełnie inne podatki i różnice mogą dochodzić nawet do kilku tysięcy dolarów.
Otóż cały „assessment system” (czyli system ustalania wartości) jest oddany w ręce prywatnej firmy nazwanej MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Ta firma jest odpowiedzialna za wycenianie AKTUALNEJ wartości rynkowej każdej nieruchomości na terenie Ontario. Oczywiste jest, że przy ogromnej liczbie nieruchomości na terenie prowincji, jest w praktyce niemożliwe, by co roku „assessor” mógł odwiedzić wszystkie nieruchomości. Dlatego zwykle bazując na statystykach real estate firma ta (MPAC) robi ogólny adjustment procentowy do poszczególnych typów nieruchomości. Ale jeśli popatrzymy na dwie takie same nieruchomości na przykład mające 20 lat, które w chwili zakupu były sprzedane, na przykład z planów za $200,000, pierwsza z nich od początku ma tych samych właścicieli, druga zmieniła ręce 5 razy i za każdym razem cena sprzedaży szła w górę. Oczywiście każda sprzedaż była odnotowana przez MPAC i nowy assessment był bazowany na nowej cenie sprzedaży. W chwili obecnej, jeśli taki dom był sprzedany za $800,000 to na takiej sumie będą bazowały podatki i nowy właściciel będzie miał małą szansę, by się od tej sumy odwołać. Wszak zapłacił tyle, ile pokazuje wycena MPAC. Natomiast dom PIERWSZY, który przez 20 lat był w tej samej rodzinie prawie na pewno będzie miał niższe podatki. Zwykle wartość rynkowa w takim przypadku była podnoszona po kilka procent rocznie, nikt nie wypytywał o żadne usprawnienia, poprawki itd. Z mojego doświadczenia wartość takiego domu w bazie danych MPAC będzie gdzieś na poziomie $550,000 – i dlatego też będą naliczane znacznie niższe podatki.
Czasami klienci wybierając pomiędzy dwoma identycznymi domami, kierują się niższymi podatkami. Nic bardziej omylnego. Ich podatki (i assessment value) będą uaktualnione po zakupie (nie od razu, ale szybko) bazując na cenie jaką zapłacili.
Pisząc o podatkach warto jeszcze mieć pojęcie o „mill rate” Otóż, każdy region (jak na przykład Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak: policja, straż pożarna, biblioteki, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment).
Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie regionu. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję, składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości. Zrozumiałe jest że im wyższy current value assessment, danej nieruchomości tym płacimy wyższy podatek. W uproszczeniu, suma wszystkich potrzebnych podatków do prowadzenia regionu podzielona przez sumę assessed value wszystkich nieruchomości daje „mill rate”. W Mississauga na przykład dla residential nieruchomości „mill rate” wynosi 0.823476% Oznacza, to, że jak kogoś nieruchomość została wyceniona na million dolarów to pewnie będzie płacił około $8234.76 w podatkach.
Ciekawostką jest, że „mill rate” dla różnych miast potrafi być inne. Na przykład dla Oshawa wynosi 1.561%. Wynika to z faktu, że jest tam mniej nieruchomości do opodatkowania i mają one zwykle mniejszą wartość niż w Mississauga – a podatki ktoś musi zapłacić.
Powstaje pytanie czy obecny system jest sprawiedliwy?
Osobiście uważam, że nie! Nawet jeśli się on oficjalnie nazywa Fair Value Assessment System
Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo - czyli ktoś, kto mieszka w w małym domu, ale ma na przykład 5-ro dzieci w wieku szkolnym płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domy i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym płaci zdecydowanie wyższy podatek - korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości - na przykład $500,000 - ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny. Tak jest w wielu innych krajach.
Przewidywane przez system ulgi dla osób o niższych dochodach - są tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet jeśli nie ma na nim hipoteki - tylko dlatego że nie mogą podołać z płaceniem wysokich podatków.
Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości - co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić “market value” często nawet nie widzi wycenianego domu - dlatego ważne jest by te wyceny kontrolować i się odwoływać.
Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych “after tax money” - moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznanich podatkowych. Wówczas miałoby to sens i pomogłoby wielu osobom być w stanie kupić nieruchomość. Tak się dzieje w USA – property tax są odpisywane od zarobków.
Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu o poprawną wycenę i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości narzuconej przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są opłacane tylko jeśli wygrają naszą sprawę i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś.
Firma, z której usług często korzystam jest to firma prowadzona przez dwóch panów - Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie “After Tax”. Mieści się w Mississauga a telefon do niej to 905-273-4855
