Obserwujemy w ostatnim okresie niezwykle szybki wzrost cen nieruchomości. Przyrost jest astronomiczny i często domy się sprzedają po 100 czy 200 tysięcy ponad cenę wywoławczą. Nagle jesteśmy bogatsi z dnia na dzień. Wiele domów wycenianych jest obecnie na ponad milion dolarów. To miłe uczucie być „milionerem”, choć tak naprawdę często ciągle z długami. Z czego bierze się taki gwałtowny wzrost cen?
Dzieje się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle bardzo niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ponadto inwestorzy zagraniczni widzą Kanadę jako bezpieczny kraj, a ogromna liczba renowatorów widzi dobry zarobek w renowacjach. Ci, co kupili domy 10 lat temu, minimum podwoili wartość inwestycji. Nawet jeśli nie nadpłacaliśmy znacznie pożyczki, którą mamy w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej – mamy obecnie duże „equity” w naszych domach. W prostym języku, „equity” jest to różnica pomiędzy tym, za ile nieruchomość może zostać sprzedana, a totalnym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma dom wart 900.000 dol., a ma na nim do spłacenia pożyczkę hipoteczną 300.000 dol., to „equity” wyniesie 600.000 dol. Jest to spory majątek, który można „wykorzystać” do pracy!
Zgromadzone „equity” można wykorzystać do wielu celów. Można...
• spłacić karty kredytowe i wszelkiego rodzaju długi,
• opłacić studia dla dzieci,
• zakupić wymarzony samochód,
• wyremontować dom lub go rozbudować,
• zainwestować w drugie hipoteki,
• dać dzieciom na „down payment” na zakup nieruchomości, co staje się prawie konieczne przy obecnie wysokich cenach,
• kupić następną nieruchomość na inwestycję („income property”),
• „downsizing” – sprzedanie obecnej nieruchomości za wysoką cenę – kupno dużo taniej – i zainwestowanie nadwyżki w stały dochód.
Wróćmy na chwilę do spłat kart kredytowych. Wielu z nas ma długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znamy życie, często długi te istnieją latami, a ich oprocentowanie wynosi od 15 do 25 proc. w przypadku niektórych kart. Powoduje to, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia. Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.
Na przykład mają Państwo dom wartości 900.000 dol., a „mortgage” wynosi 300.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol./mies. (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadków istnieje szansa podwyższenia „mortgage’u” do 65 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.
Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której mają Państwo „mortgage”. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić podanie, na podstawie którego bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa „mortgage”, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów. Gorąco polecam do tego rodzaju rozmów Panią Iwonę Sawicką z RBC. Jeśli kredyt jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów. Jeśli proporcje Państwa „mortgage’u” wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 65 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji. Taka pożyczka określana jest jako „secured line of credit”.
Chciałbym kilka słów napisać na temat drugich pożyczek hipotecznych („second mortgages”). Istnieją zasadniczo dwa typy. Residential i Commercial. Commercial Mortgages są zwykle bardziej spekulacyjne i zwykle wymagają inwestycji długoterminowej. Osobiście nie radziłbym osobom, które chcą zainwestować własne, często jedyne pieniądze, które mają – podejmowania takiego ryzyka. W tym przypadku pożyczamy pieniądze instytucji (korporacji) – jak coś nie wyjdzie, nasze szanse odzyskania pieniędzy są bardzo małe. Natomiast Residential Mortgages – są od dawna sprawdzoną i dość bezpieczną formą inwestycji. Udzielane są one pod zastaw konkretnej nieruchomości, którą możemy zobaczyć i nawet niezależnie wycenić. Jeśli nasz margines bezpieczeństwa jest zachowany (czyli ten co potrzebuje musi mieć przynajmniej 10-15 proc. „equity” w domu), to wówczas po zarejestrowaniu drugiej pożyczki na tej nieruchomości jesteśmy w biznesie. Pożyczki są te obecnie udzielane na 10-14 proc. w skali rocznej i mogą je Państwo odnawiać raz na rok czy na dwa lata. To nam daje kontrolę nad rynkiem i też jasność, kiedy możemy ewentualnie wycofać nasz wkład. Wszystkie dokumenty przygotowuje „mortgage broker” oraz prawnik. Koszty ponosi pożyczkobiorca.
Co do drugiej „income property”, to też jest to, moim zdaniem, bardzo dobra inwestycja. Oczywiście możemy mieszkać w spłaconym domu za milion i nic nie robić. Mamy milion, który biernie zarabia pieniądze tylko na przyroście wartości domu. Ale możemy być aktywni. Jeśli wyjmiemy z „home line” pod zastaw domu 200.000 dol. i kupimy dom w Guelph za 400.000 dol., który wynajmiemy studentom, to nagle okaże się, że bez żadnych dodatkowych obciążeń dla nas mamy drugą nieruchomość, która się spłaca i nabiera wartości. Po latach, kiedy się spłaci, będzie przynosiła stały dochód jako suplement do naszych dochodów. Niekoniecznie musi być to oczywiście dom w Guelph. Można kupić „one bedroom condo” w Mississaudze przy Square One. Wynajmują się one za 1600-1700 dol./mies. i przy wpłacie 75.000 dol. na „down payment” – spłaca się ono w całości.
Na marginesie chciałbym wspomnieć, że wielu z Państwa trzyma duże sumy pieniędzy na kontach, zadowalając się minimalnym oprocentowaniem. Te pieniądze mogą przynosić naprawdę dobry zwrot. Popatrzmy na przykład. Jeśli mamy 75.000 dol. w banku na 1,75 proc., to nasz roczny dochód wyniesie 1312 dol. Od tego płacimy podatek. Natomiast 75.000 dol. zainwestowane w condominium wartości 300.000 dol. pozwoli nam na „break even”, czyli „unit” będzie się spłacał i nie będziemy do tego dokładać. Czy oznacza to, że wychodzimy na zero? NIE. Po pierwsze, lokator, płacąc czynsz, spłaca też nasz „mortgage”. Przy 225.000-dol. pożyczce i oprocentowaniu 2,8 proc., spłata miesięczna przy 25-letniej amortyzacji wynosi 1050 dol. Z czego 535 dol. to procenty, ale 515 dol. to „principal”, czyli spłata. Oznacza to, że nasze zainwestowane 75.000 dol. przynoszą nam 12 x 515 dol. rocznie, czyli 6180 dol. (tylko na spłatach). To jest już ponad 8 proc. zwrotu na inwestycji. Dodatkowo kupiony „unit” powinien nabierać przynajmniej 3 proc. rocznie na wartości (w obecnym szalonym rynku jest to 10 proc.). Te 3 proc. rocznie daje dodatkowe 9-10 tysięcy. Czyli następne 10 proc.! Wow, zwrot $ 18 proc. bez żadnego ryzyka? Kiedy mamy pełną kontrolę nad własnym „unitem”? Jeśli ktoś tego nie widzi, to proszę o telefon.
Ostatnia sprawa to wykorzystanie „equity” na „downsizing”. Nie każdy ma głowę do biznesu. Szczególnie ludzie starsi. Nierzadko się więc zdarza, że mieszkają oni, często samotnie, w ogromnych i bardzo wartościowych domach, które próbują utrzymać z emerytury. Wysokie podatki, koszty ogrzewania, naprawy – powodują, że tak naprawdę jest to „droga przez mękę”. Rozwiązanie jest bardzo proste. Należy sprzedać dom drogi, za który można uzyskać obecnie „szalone” pieniądze, w metro Toronto i kupić dom w Niagara czy Fort Erie lub innym odległym miejscu. Najczęściej będzie to za połowę ceny. Nowszy dom i najlepiej bez schodów. A resztę można włożyć do banku, by mieć na wydatki. Proste i bardzo rozsądne podejście, w którym mam ogromne doświadczenie, bo wielu ludzi już skorzystało z mojej pomocy.
