Planując zakup nieruchomości warto wiedzieć jakie będą typowe koszty związane z tym procesem. Podzielę je na koszty jednorazowe i koszty stałe.

KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Legal Fees - Czyli koszt usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800 do $1100 dolarów  (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik  dolicza cały szereg opłat związanych, na przykład,  z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w „Land Registry”, listami, które wysyła do różnych miejskich departamentów,  kosztami przesyłek kurierskich, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $300-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w wysokości około $1,500 plus HST. 

Provincial Land Transfer Tax - podatek pobierany przez prowincję Ontario.  Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Formuła jest dość skomplikowana, ale można powiedzieć, że w przybliżeniu podatek wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny zakupu $500,000). Prowincyjny LTT od jednego milliona ceny zakupu wynosi $16,475. Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty.

Toronto Land Transfer Tax - W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest „Toronto Transfer Tax” podobny podatek z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $3,725. Torontoński Land Transfer Tax od milliona dolarów wynosi $15,725. Czyli kupujący dom w obrębie Metro Toronto za million dolarów – muszą zapłacić przy zamknięciu podatek w wysokości $32,200 – Ta bardzo dużo i nic dziwnego, że wiele osób wynosi się z Metro z tego powodu!

High Ratio Mortgage Insurance - Jeśli, kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie potrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC).   Warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek prowincyjny naliczany na składkach ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili “zamykania” transakcji. Jeśli ktoś ma tylko 5% na wpłatę to składka wynosi 4% od pożyczanej sumy! To bardzo wysoko i nic dziwnego, że wielu młodych ludzi wycofało się z kupowania.

Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.

Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, jest bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około $500,000 - wynosi około $500. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład, gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas ochroni. Jest bardzo wiele benefitów i bardzo zachęcam, by tutaj nie oszczędzać!

New Condo and New Houses – Kupując nowe condo z planów czy nowy dom z planów należy dodatkowo liczyć się z tak zwanymi „builder closing cost”. To może być nawet spora suma. W tych kosztach developerzy zwykle naliczają tak zwane „levies”, czyli podatek narzucany przez miasto na rozwój infrastruktury, koszty ubezpieczenia TARION (czyli gwarancja na nowe domy), koszty podłączenia wody, prądu itd. Koszt ten może iść w tysiące dolarów i zwykle przy zakupie nowego condo sięga $10,000 i więcej.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI.

Mortgage Payment - czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależała od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Typowa amortyzacja to 25 lat.  Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia $1000 miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy  współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest prosty i znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania jak to działa.  

Property Tax - podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls, które bazują na aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1% wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3% w skali roku. W Mississaudze na przykład, przeciętny podatek miejski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształtować się od około $4500 do około $5500. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Nie płacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Z podatków miejskich utrzymywane jest „Miasto”, transport, szkoły, biblioteki, policja – praktycznie wszystko co utrzymuje Miasto w ruchu.

Utilities - czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie, itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki powinni Państwo liczyć się z kosztem około $300-$400 miesięcznie na pokrycie  opłat za ulilities.

Condominium Fee -  dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintanance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że  jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach $170-$600. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. 

Home Insurance - ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej, itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach $40-$100 miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku kondominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić jest ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

Mortgage Insurance - to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest one obowiązkowe, ale moim zdaniem, jest ono konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. 

        Są różne formy ubezpieczeń i o tym pisałem innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów. 

Sam proces zakupu nieruchomości oraz posiadanie domu wiąże się często z potrzebą posiadania (wykupienia) rożnego rodzaju ubezpieczeń. Warto wiedzieć z jakimi ubezpieczeniami możemy się spotkać i czy ich posiadanie jest obowiązkowe.

Wiele osób uważa, że ubezpieczenia są jeszcze jednym ze sposobów na „wyciąganie” pieniędzy, ale moim zdaniem, kiedy wydarzy się nieszczęście – ci co mają ubezpieczenia – są chronieni. Ci, co ich nie mają, wpadają w bardzo wielkie kłopoty. Ale zacznijmy po kolei, czyli od wymienienia, jakie ubezpieczenia mogą wystąpić w procesie zakupu i posiadania domu oraz na ustaleniu, które są obowiązkowe a które są dobrowolne.

CMHC Mortgage Insurance – Jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty czyli „down payment” żaden „normalny” Bank nie udzieli nam pożyczki hipotecznej bez spełnienia bardzo rygorystycznych wymagań kwalifikacyjnych oraz bez wykupienia specjalnego ubezpieczenia. To ubezpieczenia zabezpiecza Bank – a nie kupujących.

Jeśli mamy tylko 5% na wpłatę to premium według nowych zasad wynosi 4% (w przeszłości 2.5%) Moim zdaniem, jest to niezwykle wysoka stawka szczególnie, że dodatkowo kwota ubezpieczenia jest objęta jeszcze podatkiem prowincyjnym. Jedynym plusem tego ubezpieczenia jest fakt, że „premium” można dodać do hipoteki i spłacać razem z mortgagem. Przykładowo przy $100,000 pożyczki nasze premium wyniesie $4,000 (i będzie dodane do pożyczki), ale podatek prowincyjny od $4.000 musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe, jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty.

Title Insurance – jest to ubezpieczenie nie obowiązkowe, ale moim zdaniem jedno z najważniejszych, które warto mieć. Po pierwsze, jest ono relatywnie tanie i kupujemy je tylko raz na cały okres posiadania nieruchomości. Ubezpieczenie to, na przykład, przy koszcie zakupu nieruchomości za $500,000 wyniesie w granicach $500. Chroni ono nas przed błędami prawników, ale również przed fałszerzami, zaległymi podatkami, błędami na mapkach geodezyjnych i wszelkimi defektami prawnymi, jakie dotyczą zakupionej nieruchomości.

Na przykład, zdarza się, że zamykający transakcję prawnik nie dostanie na czas informacji o zaległych podatkach od nieruchomości. Jeśli nie zostaną one wyrównane w dniu przejęcie nieruchomości, podatki takie stają się automatycznie „problemem” nowych właścicieli. To może iść w tysiące dolarów. Mając ubezpieczenie – nie musimy się martwić.

Inny przykład. W dzisiejszych czasach, kiedy fałszerstwa stają się nagminne, ktoś może zarejestrować pożyczkę hipoteczną bez naszej zgody i wiedzy na naszym, czasami już spłaconym domu. „Title Insurance” wybroni nas z takich problemów.

Mortgage Insurance – to nie jest nic innego niż ubezpieczenie na życie. Ten rodzaj ubezpieczenia nie jest wymagany, ale moim zdaniem jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną i rodzinę to byłoby kompletną głupotą nie mieć ubezpieczenia na życie czyli innymi słowy „na wypadek śmierci”.

Można takie ubezpieczenie wykupić poprzez Bank, który nam udziela pożyczki albo można kupić je od niezależnego Brokera Ubezpieczeniowego. Plusem kupna poprzez Bank jest fakt, że dla palaczy premium jest podobne jak dla niepalących.

Natomiast kupno poprzez „niezależnego” Brokera daje zwykle lepsze stawki ubezpieczeniowe, ale również można takie ubezpieczenie wykupić na całe życie, 5 lat, 10 czy 15 i w chwili zmiany Banku nie musimy wykupywać ubezpieczenia ponownie.

W mojej blisko 30-letniej pracy w real estate, wiele razy zdarzyło mi się mieć sytuacje, że ktoś nagle odszedł „do krainy wiecznych łowów”. Ci, co wykupili ubezpieczenia – pozostawili rodziny w smutku, ale przynajmniej bez potrzeby żebrania o pomoc. Ci, co pożałowali $50 miesięcznie (bo tyle może już być wystarczającą sumą składki) – pozostawili rodziny w smutku i w biedzie!

Home Insurance – Jeśli dom jest spłacony to nie musimy mieć tego ubezpieczenia. Ale jeśli mamy pożyczkę hipoteczną – to Bank będzie domagał się wykupienia ubezpieczenia chroniąc swoje interesy. Ale…. kto o zdrowym rozsądku nie będzie miał „Home Insurance”? Ten rodzaj ubezpieczenia zasadniczo zabezpiecza nas przed kosztami pożaru, włamania, odpowiedzialności cywilnej (wypadek na naszym terenie), pogryzienia przez psa, itd. Wypadki się zdarzają i jak długo nic się nie dzieje, czasami zastanawiamy się czy warto mieć ubezpieczenie? Ale moja odpowiedz jest - WARTO i to bardzo.

Kilka razy zdarzyło mi się, że klienci mieli poważny pożar. Wówczas ubezpieczalnia może taki dom odbudować w całości albo wyremontować a w czasie kiedy to robi pokrywają koszty wynajęcia zastępczego domu. Warto jednak wiedzieć, że w takich przypadkach możemy zamiast korzystać z pomocy firm, które współpracują z ubezpieczalniami i robią naprawy czy odbudowy – poprosić o wypłatę wartości ubezpieczenia i zatrudnić własnych fachowców.

Mówiąc szczerze, firmy pracujące dla ubezpieczalni są niezwykle drogie. Robiąc naprawy na własną rękę możemy znacznie lepiej wykorzystać środki, jakie otrzymamy.

Disability Insurance – wiadomo, że zawsze mamy obawę – co się wydarzy, jak nagle zachorujemy i nie będziemy mogli pracować. Kto będzie spłacał pożyczkę? To niestety jest poważny problem. Czy warto wobec tego mieć ubezpieczenie od niezdolności do pracy? Myślę, że warto, ale jest ono niezwykle kosztowne i zwykle zaczyna działać dopiero po 60-90 dniach przerwy w pracy. Nie jest to ubezpieczenie obowiązkowe.

Moim zdaniem, jak ktoś ma „disability insurance” jako benefit z pracy to jest to super sprawa, ale jeśli mielibyśmy płacić $200-$300 miesięcznie by je wykupić to być może warto tą sumę przeznaczyć na nadpłacanie pożyczki lub wpłacać ją na specjalne konto i w ten sposób budować „reserve fund”.

To są główne i typowe ubezpieczenia z jakimi się spotkamy kupując lub posiadając dom, ale kreatywność firm ubezpieczeniowych oraz różnych biznesów jest ogromna i może się zdarzyć, że spotkamy się jeszcze z innymi specjalistycznymi ubezpieczeniami.

Na przykład, typowa polisa na ubezpieczenie domu zwykle nie zawiera pokrycia na wypadek powodzi czy huraganu. Takie ubezpieczenie należy dodać do polisy osobno. Można również wykupić dodatkowe ubezpieczenie dotyczące problemów prawnych, podróży, utraty bagażu, itd. Ale o tych opcjach trzeba rozmawiać z agentem ubezpieczeniowym.

Czasami są oferowane ubezpieczenia „stanu technicznego domu” czyli gdyby się popsuł piec, klimatyzacja, sprzęty gospodarcze itd.

Również warto pamiętać, że nowe domy są zwykle objęte TARION warranty nawet to 7 lat na niektóre elementy, ale o tym innym razem.

W przeszłości „power of sale”, czyli przymusowa sprzedaż nieruchomości przez instytucję finansową, która pożyczyła pieniądze na pożyczkę hipoteczną, była dość częstym zjawiskiem. Pamiętam końcówkę lat 80. czy połowę 90., kiedy miejsce miało załamanie rynku – znaki z napisem „Power of Sale” były prawie na każdej ulicy. Na obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom sprzedaje się relatywnie szybko – niewiele jest domów sprzedawanych za pomocą „power of sale”. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zwykle wystawia dom na sprzedaż sam bez ingerencji banku, a uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów zaległych opłat i jeszcze coś pozostanie w kieszeni. Taka sytuacja ma zwykle miejsce, kiedy jest tendencja wzrostowa cen rynkowych albo kiedy rynek jest relatywnie ustabilizowany. Inaczej ma się sprawa, jeśli mamy tendencję spadkową cen nieruchomości oraz nie mamy wielu kupujących (tak jak wspomniałem na wstępie). Wówczas „power of sale” (POS) staje się bardzo popularnym zjawiskiem.

Określenie „power of sale” budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez „power of sale” jest superokazją.

Moim zdaniem, jest to najczęściej błędne przekonanie. Wiele osób myśli, że bank sprzedaje dom za tak zwany „balance of the mortgage” – czyli za zaległe pieniądze i poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy POS – nakłada na bank znaczne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą przejętej na mocy POS nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży przejętego domu w oparciu o aktualną wartość rynkową. Dlatego każda cena oferowanej do sprzedaży nieruchomości za pomocą POS bazuje zwykle na wycenach przygotowanych przez kilku rzeczoznawców zwanych „appraisers”.

Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli „tracących” domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku, gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu i domagać się zadośćuczynienia. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane. Jest to robione po to, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji ceny nieruchomości wystawionej przez bank na mocy „power of sale” nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest on zlokalizowany.

Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są one w „as is conditions”. Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać i sprzedać. Sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – „hasło” „power of sale” – przyciąga wielu chętnych do kupna domu (liczących na dobry deal) i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne, takich jak rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Powstaje pytanie, co to jest właściwie „power of sale” i kiedy się je stosuje?

Biorąc pożyczkę hipoteczną z banku, podpisujemy umowę zwaną „mortgage document”. Dokument ten zawiera między innymi klauzulę dającą prawo bankowi sprzedaży „naszej” nieruchomości bez potrzeby ubiegania się o wyrok sądowy, jeśli będziemy zalegali z opłatami. Ta klauzula to jest paragraf dotyczący „power of sale”. Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest ona częścią naszej umowy, bo kto czyta drobny druk? Nawet jakbyśmy chcieli ten paragraf usunąć z umowy, to bank by tego nie zaakceptował i by nam nie dał pieniędzy.

Ale wróćmy do POS. Małe opóźnienie w spłacaniu pożyczki hipotecznej nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domów – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15-dniowe opóźnienie, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia. Często trwa to dłużej, bo każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, to bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat, by właściciele złapali „oddech”. Jeśli posiadłość ma bardzo mały „mortgage” w stosunku do swojej wartości („loan to value ratio”) – to istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, banki są dość bezwzględne. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu od 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna POS. Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli zaległości zostaną uregulowane, to akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy „power of sale” bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest procedura zwana „foreclosure”. Różnica pomiędzy „power of sale” a „foreclosure” jest dość zasadnicza. By sprzedawać dom za pomocą „power of sale” – bank nie musi występować do sądu po pozwolenie na sprzedaż. Za to tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie „zamknie” transakcji. Nazywa się to po angielsku „right to redemption”. W przypadku „foreclosure” pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy, a tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania, gdy wyrok zostanie wydany. „Foreclosure” daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą „przejętą” nieruchomość. Nie ma również możliwości domagania się rozliczeń kosztów sprzedaży od banku. W tej sytuacji „zabrany” dom może być sprzedany „za długi” w dosłownym tego słowa znaczeniu. Jest to czysty kapitalizm i niestety w czasach kryzysu wiele osób traci dorobek całego życia bez możliwości odwołania się do sądu.

Całe szczęście, w Kanadzie „foreclosure” jest rzadkością.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Jest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt opieki nad starszymi rodzicami we wszelkich „domach starców” potrafi być niezwykle wysoki.

Czy  dom wielopokoleniowy może być odpowiedzią na „kryzys” cenowy?

        Dla wielu ludzi przy obecnych cenach nieruchomości szansa na zakup domu wolno stojącego jest coraz mniejsza. Jest to swojego rodzaju „kryzys”.

        W kulturze europejskiej była i jest dość popularna sytuacja, że kilka pokoleń tej samej rodziny mieszka pod jednym dachem. Często dzieląc tę samą kuchnię, łazienki i często prowadząc wręcz wspólne gospodarstwo domowe. W Kanadzie takie domostwa również się zdarzają, szczególnie wśród nowych przybyszów do Kanady. Czasami spotykam je również wśród Polaków. Czy jest w tym coś złego? Moim zdaniem, NIE! A przy małej modyfikacji podejścia do tej koncepcji – życie pod jednym dachem z „ukochaną rodzinką” może przynieść mnóstwo benefitów.

        W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, jesteśmy niemalże skazani na kupno małych mieszkań lub townhouse’ów. Często się zdarza, że w obrębie jednej rodziny każdy „człon” rodzinny kupuje i utrzymuje własny dom na własną rękę.

        Ja rozumiem, że nie zawsze chcemy być bardzo blisko rodziny, bo znane jest powiedzenie, że „z rodziną  najlepiej wychodzi się na zdjęciach”. Ale... jest wiele rodzin, które się świetnie rozumieją i doskonale wspierają. I tym właśnie chciałbym zasugerować
„zmodyfikowany” model domu wielopokoleniowego, bazując to rozwiązanie na koncepcji – „W ilości jest siła”.

        Proszę się zastanowić. Dziś za 500.000 dol. można kupić w Mississaudze jakieś mieszkanie 2-sypialniowe (gdzie maintenance może dochodzić łatwo do 700 dol. na miesiąc) lub townhouse, w którym maintenance będzie zbliżony do 500 dol. miesięcznie). Dla wielu rodzin podniesienie poprzeczki, czyli zamiana condo na dom wolno stojący lub duży bliźniak, jest często niemożliwe. Ale co, gdyby połączyć wysiłki (i wydatki) i razem kupić dom za równowartość „obecnie posiadanego real estate”, czyli za około 1.000.000 dol., a pieniądze, które wyrzucamy co miesiąc na maintenance, przeznaczyć na utilities i podatek od nieruchomości? Jestem się w stanie założyć, że to co wydajemy razem na maintenance oraz podatek od nieruchomości za mieszkanie i townhouse wynosi znacznie więcej niż koszt za podatek i utilities we wspólnie kupionym domu.

        Ten przysłowiowy milion, którym możemy dysponować „wspólnie” (lub trochę więcej) – pozwoli „połączonym siłom rodzinnym” kupić przyzwoity dom z ładnym ogródkiem i również ze znacznie lepszym potencjałem na przyszłość.

        Oczywiście decydując się na wspólną inwestycję, każdy ma kilka obaw. Jena z nich to prywatność, druga to prawo własności.

        Nie wszystkie domy nadają się, moim zdaniem, do łatwego przystosowania na dom „wielopokoleniowy”. Najlepsze typy to back-splits 4- i 5-poziomowe, duże domy parterowe, site-splits 4- i 5-poziomowe, czasami domy 2-piętrowe, jeśli mają walk-out basement. Chodzi o to, że każda rodzina, mieszkając wspólnie, oczekuje też, że nie będzie mieszkała w piwnicy i będzie miała pełną prywatność, własną kuchnię, łazienki i oczywiście prywatne wejście do własnego mieszkania. Typy domów, o których wspomniałem, dają szansę na najbardziej sprawiedliwy podział (to mogę wytłumaczyć osobom zainteresowanym w czasie indywidualnych spotkań).

        Inna sprawa to prawo własności. Inwestując we „wspólny dom”, chcemy mieć pewność, że gdyby zaistniała sytuacja „stresowa” i dom należałoby sprzedać i podzielić się pieniędzmi, to nie będzie problemów i niedomówień. Takie rozwiązanie prawne istnieje i nazywa się tenant in common. W praktyce oznacza to, że każda osoba (rodzina) mająca współwłasność danej nieruchomości może mieć określony procentowy udział, który może być odsprzedany i nie przechodzi w chwili śmierci na „wspólników” w sposób automatyczny.

        Powstaje pytanie, czy to jest legalne, by dwie rodziny, nawet spokrewnione, mogły mieszkać pod wspólnym dachem? Tak! Według obecnie obowiązujących przepisów w Ontario, praktycznie w każdym domu można stworzyć dodatkowy apartament, tak długo, jak długo spełnia on wymogi bezpieczeństwa. Wiele osób wykorzystuje to, by stworzyć dodatkowy unit, który następnie jest wynajmowany osobom trzecim. W przypadku dużej rodziny chcącej mieszkać pod jednym dachem, przepisy są jeszcze bardziej liberalne. Z tym że ja osobiście uważam, że tworząc drugi niezależny apartament, warto zadbać o to, by spełniał on wszelkie wymogi bezpieczeństwa oraz był oficjalnie zatwierdzony i sprawdzony przez miasto. Dlaczego warto to zrobić? Jest kilka względów:

        • Gdyby sytuacja nagle się zmieniła i jedna część rodziny zmieniła plany – łatwo jest legalny apartament wynająć bez potrzeby sprzedaży domu – bo nagle koszty utrzymania przekroczą nasze możliwości.

        • Legalny apartament jest łatwo ubezpieczyć i koszt ubezpieczenia jest niższy.

        • Przy sprzedaży nieruchomości – te co mają legalny apartament, sprzedają się szybciej i za więcej pieniędzy.

        Uzyskanie samego pozwolenia na legalizację dodatkowego projektu nie jest może aż tak skomplikowane, ale mimo wszystko wymaga troczę pracy. Należy pokazać rzuty całego domu oraz jak będzie on podzielony. Należy zaznaczyć, jakie są elementy dzielące oba mieszkania – chodzi tu o odporność ogniową, muszą być pokazane lokalizacje czujników pożarowych oraz czujników dwutlenku węgla. Oczywiście z każdego unitu muszą być pokazane dwie drogi ucieczki w czasie pożaru. Tych wymagań jest bardzo wiele i tych z Państwa, których ten temat zainteresował, proszę o spotkanie ze mną i wówczas porozmawiamy o detalach. Oprócz tego jest wymagany plan urbanistyczny pokazujący odległości do sąsiadów oraz wszystkie drogi ucieczki. Oczywiste jest, że każdy dom jest inny i czasami robimy wszystkie przeróbki na własną rękę, próbując zaoszczędzić na kosztach projektu. Jest to zwykle duży błąd, bo zatrudnienie fachowca najczęściej owocuje lepszym projektem, który w fazie końcowej też wpływa pozytywnie na wartość domu i oczywiście na lepszy styl życia.

        Jeśli nawet nie myślimy o stworzeniu domu wielopokoleniowego, to tworzenie dodatkowego apartamentu ma jeszcze inne benefity. Dla ludzi młodych – dodatkowy dochód – pozwala spłacać pożyczkę hipoteczną oraz inne koszty utrzymania.  Dla ludzi starszych – nawet jak jesteśmy na emeryturze i mamy spłacony dom – to koszty utrzymania domu są zwykle zbyt wysokie, by emerytura je pokryła. Wynajmowanie części domu pozwala spokojnie na jego utrzymanie oraz dodaje czynnik poczucia bezpieczeństwa.

        Jest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt opieki nad starszymi rodzicami we wszelkich „domach starców” potrafi być niezwykle wysoki. Dochodzi on do kilku tysięcy dolarów miesięcznie. Tworząc niezależne mieszkanie „pod wspólnym dachem” – nie tylko zapewniamy naszym rodzicom lepszy standard i opiekę, ale również tak naprawdę możemy dokonać znacznych oszczędności.

Maciek Czapliński  
Tel. 905-278-0007