Nieruchomości
Kategorie potomne
piątek, 12 maj 2017 00:14
Czy czekać do emerytury z zakupem docelowego domu?
Napisane przez Maciek Czapliński
Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę.
Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu jest działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że męczący, jest ciągle akceptowalny. Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe.
Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Proszę sobie wyobrazić, że tak jak wspomniałem wcześniej, nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu. Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga Beach będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez następne 10 lat?
Istotne jest także, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 procent w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dolarów, po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około. 1.120.000 dolarów. Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000 dolarów, ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z tym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom (na emeryturę), jeśli będzie wynajmowany, zostanie przynajmniej w połowie spłacony.
Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, a nawet w znacznej odległości od Metro. W Brampton na przykład ceny wzrosły w ciągu roku prawie o 25 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.
Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież trzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?
To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz 20 procent down payment.
Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi, trzeci czy czwarty dom. Nie jest istotne, czy mamy dwa, trzy czy pięć domów, jak długo mamy na każdy 20 procent down i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Bo co stoi na przeszkodzie, by mieć więcej niż jedną income property? Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja?
A teraz warto dokonać kilka wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dolarów obsługuje 100.000 dolarów pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za utilities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości.
W dzisiejszych czasach, nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 tysiąca na miesiąc. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziome 350 dol. na miesiąc i ubezpieczenie domu około 100 dolarów na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dolarów pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 procent, które musimy dać na down payment, domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000 dolarów.
Wspomniałem o Guelph oraz warto dodać Waterloo. Około godziny dojazdu od Mississaugi. Bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem, ceny pójdą tam w górę o 25 procent w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno „emeryci”, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie jeszcze ceny.
Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją.
Pomagamy w downsizing, pomagamy w zakupie nieruchomości na inwestycję. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania „z dala od miasta”, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Przy obecnie niezwykle gorącym rynku, który zdecydowanie nie jest rynkiem kupujących, warto wiedzieć, jakich błędów unikać, by zwiększyć swoje szanse zakupu. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że pobudzą do myślenia.
Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie najlepsza lokalizacja.
Próba zakupu nieruchomości na własną rękę. Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo nasze wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu.
Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów, jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś jest zasada – kto da więcej, ten ma dom!
Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się sprawdzenie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B” landers.
Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam peace of mind, w sytuacji kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.
Błędne przekonanie, że power of sale to jest znakomita okazja. W praktyce domy wystawione poprzez power of sale są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez power of sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Zresztą, na tak aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez power of sale sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.
Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu. Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.
Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, że jeśli mamy ofertę warunkową, to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.
Pokazywanie prawdziwych uczuć. Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre. Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Przy obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.
Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną „spokojną głowę”. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą mieć inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To ma miejsce coraz częściej.
Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.
Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.
Umowy „na buzię” – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.
Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Premier rządu Ontario Kathleen Wynne – w poprzednim tygodniu zapowiedziała wprowadzenie Ontario Fair Housing Plan (OFHP), praktycznie ze skutkiem natychmiastowym. W planie zapowiedziano 16 nowych przepisów mających na celu ostudzenie niezwykle gorącego rynku nieruchomości oraz pobudzenie podaży nowych jednostek mieszkalnych.
Według statystyk Toronto Real Estate Board – ceny domów w obrębie GTA wzrosły od poprzedniego marca średnio o 33%. Za to ceny wynajmowanych „unitów” wzrosły tylko w pierwszym kwartale tego roku w GTA o 8,3%. Przy takich szalonych zmianach powstaje ogromny problem dla wszystkich, ale szczególnie dla młodych ludzi, którzy nie tylko nie mają szansy na zakup pierwszej nieruchomości, ale nie są też w stanie znaleźć nieruchomości do wynajęcia.
Te 16 nowych zasad było już powszechnie cytowanych w mediach, dlatego nie zamierzam ich powtarzać ponownie, natomiast wydaje mi się, że warto przynajmniej niektóre główne punkty planu przypomnieć i je skomentować.
• Nowy 15% „Foreign Buyers Tax”, który będą musieli płacić zagraniczni inwestorzy kupujący nieruchomości w Ontario. Z tym że podatek ten nie będzie płacony przez uchodźców oraz będzie zwracany tym inwestorom zagranicznym, którzy uzyskają status imigracyjny w Kanadzie. Taki podatek wprowadzono w ubiegłym roku w Kolumbii Brytyjskiej i pomimo chwilowego zwolnienia rynku, pomału przestaje być to efektywne rozwiązanie. Dlaczego? Bardzo proste. Liczba transakcji zawieranych przez zagranicznych inwestorów jest marginalna (5-10%). Dla zagranicznych inwestorów nawet po wprowadzeniu podatku ceny oraz inwestycje w Kanadzie są niezwykle atrakcyjne z trzech powodów. Ceny, pomimo że dla nas są niezwykle wysokie, to z perspektywy takich miejsc jak Hongkong są śmiesznie niskie. Dolar kanadyjski jest niezwykle tani w porównaniu do dolara amerykańskiego, a inwestorzy zagraniczni operują tą walutą i na samej korzystnej wymianie zarabiają więcej niż wprowadzony podatek. Kanada jest odbierana jako bezpieczny i przychylny kraj dla obcokrajowców, którzy będą tu inwestować często z zamiarem osiedlenia się w terminie późniejszym. Oprócz tych trzech ważnych elementów, jest jeszcze jeden. Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz ktoś wymyśli, jak go obchodzić. Moim zdaniem, już od dawna wiele nieruchomości jest kupowanych przy pomocy zagranicznych pieniędzy na członków rodzin inwestorów, którzy mają prawo pobytu w Kanadzie. Gdyby ten podatek był nawet większy, to kto zabroni inwestorom kupować nieruchomości na „podstawione” osoby, które będą formalnie na tytule własności, ale będą miały ogromny „private mortgage” od inwestora?
• Wprowadzono ponownie „rent control” na poziomie 2,5% rocznie. Z punktu widzenia lokatorów jest to przyjęte z entuzjazmem. Tak się ostatnio działo, że ceny za wynajmowanie szły tak samo szybko w górę jak ceny za zakup. W chwili kończenia się umowy wynajmu, lokatorzy byli często konfrontowani z niezwykle wysokimi podwyżkami. Wielu właścicieli stosowało różne sposoby, by pozbyć się lokatora zaraz po upływie terminu, by ponownie wynająć tan sam „unit” za znacznie wyższą sumę. Często nawet o 100%. Wprowadzenie „rent control” będzie chroniło lokatorów przed takimi praktykami. Z tym że to posunięcie z perspektywy inwestorów małych i dużych spowoduje, że wiele projektów, które były w przygotowaniu i miały dostarczyć na rynek wiele nowych mieszkań na wynajmowanie – zostanie zaniechanych. Firmy deweloperskie, które zaczęły widzieć bardzo dobry biznes w budowaniu „rental properties”, po wprowadzeniu „rent control” przestaną tworzyć nowe jednostki pod „rent”. Czyli dziecko zostanie wylane razem z kąpielą i w przyszłości jeszcze trudniej będzie znaleźć cokolwiek do wynajęcia.
• Government wprowadzi zmiany do Residential Tenancies Act, by uściślić wiele zasad dotyczących wynajmowania oraz kontroli, jak lokator może być usunięty z zajmowanego mieszkania. Jeśli te przepisy będą jak dotychczas głównie broniły lokatorów, to z wynajmowaniem będzie jeszcze trudniej, bo mniej osób, szczególnie prywatnych, będzie chciało być narażonych na walkę z „wiatrakami”. Ale jeśli odwrotnie – za niepłacenie na czas będą konsekwencje i ułatwiony sposób pozbywania się „zawodowych lokatorów”, to wówczas wiele osób prywatnych może rozważać stworzenie nowej jednostki mieszkalnej we własnym domu, co znacznie by rozwiązało problem braku mieszkań.
• Rząd ma udostępnić tereny, które są własnością prowincji, pod budowę „affordable housing”. Jest to piękny pomysł, jeśli naprawdę tak się wydarzy, ale zwykle w takich sytuacjach „tani, bo rządowy” grunt trafia w ręce tych, którzy wiedzą, jak na tym zrobić dobre pieniądze w imię demokracji i dobra publicznego. Przypadków takich jest wiele. To, co moim zdaniem by znacznie bardziej zadziałało, to niekoniecznie „rozdawanie rządowej ziemi”. Wystarczyłoby, by proces zatwierdzania projektów oraz zmian do przepisów urbanistycznych został ułatwiony. Dziś w Mississaudze, by dostać pozwolenie na budowę na dom w obrębie Lorne Park czy Mineola – potrzeba od 6 miesięcy do roku! W reszcie miasta często 3-6 miesięcy. To samo dotyczy Toronto. Dostanie pozwolenia na budowę szeregówek – ponieważ często wiąże się to ze zmianą w przepisach urbanistycznych – trwa kilka lat. Tak być nie może. Zagęszczenie miasta poprzez pozwolenie budowania multipleksów w miejsce domów jednorodzinnych, tak jak to ma miejsce w Europie, jest jedynym szybkim sposobem na rozwiązanie problemu braku terenów.
• Wprowadzenie podatku od pustostanów, czyli nieruchomości, które są zakupione przez inwestorów i trzymane są jako niewynajęte. Moim zdaniem, jest to marginalna liczba „unitów” i taki przepis nic nie zmieni. Jak kogoś stać, by utrzymywać puste mieszkanie, to i stać go będzie na dodatkowy podatek. Nadzieja na to, że nagle wszystkie pustostany zostaną wystawione na sprzedaż, jest naiwna. Mieszkań po prostu brakuje. W normalnych latach w Mississaudze było dostępnych na sprzedaż w kategorii „freehold” około 2000-2500 jednostek mieszkalnych od najtańszych do najdroższych. Dziś jest tylko 677. W cenie do 750.000 dol. tylko 123. Nawet gdyby trafiło na rynek nagle 50 jednostek z kategorii pustostanów, to i tak to nic nie zmieni.
• Poszczególne miasta będą mogły bardziej elastycznie ustawiać „property tax”, by stymulować budowę i zachęcać deweloperów do budowania nowych obiektów. Chciałbym to widzieć! Jak dotychczas podatki idą tylko w górę i zawsze brakuje pieniędzy! Wątpię, by to się udało. Ponadto, deweloper po wybudowaniu obiektu i tak go sprzedaje i podatek spoczywa na nowym właścicielu. Jak to by miało stymulować budowę nowych obiektów?
Osobiście uważam, że pozytywne jest to, że wszyscy widzą to, co się dzieje, jako problem. Rzeczywiście wiele osób w obrębie GTA nie jest w stanie nigdy kupić nieruchomości w Toronto! Spowodowało to niesamowitą migrację poza miasto w poszukiwaniu tańszych nieruchomości. Oczywiście tam ceny też wzrosły, i są znacznie wyższe niż rok temu. Ci, co przechodzą na emerytury, będą zadowoleni, ale ci, co są zmuszeni do codziennych dojazdów, wcale wiele nie zyskują. Dodatkowy czas z dala od rodziny, koszt paliwa, stres, eksploatacja samochodu! To są ogromne dodatkowe koszty!
Wprowadzony plan – moim zdaniem, będzie miał zerowy efekt i tylko dobrze wygląda na papierze, i pokazuje wyborcom, że rząd coś próbuje robić. Niestety, póki nie będzie więcej podaży, nie będzie większych zmian, chyba że wzrośnie znacznie oprocentowanie pożyczek.
Nie jest w interesie żadnego biznesu, czy tym bardziej rządu Kanady. Rząd też ma długi, które musi płacić. Inny powód w zachwianiu mógłby wynikać z globalnej katastrofy czy poważnego konfliktu.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
piątek, 21 kwiecień 2017 14:20
Czy „bully offer” jest korzystna? (16/2017)
Napisane przez Maciek Czapliński W ostatnim okresie rynek nieruchomości w Toronto rozpalony jest do czerwoności. Typową obecnie praktyką jest wystawianie domu za cenę rynkową lub trochę zaniżoną i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.
Praktyka wstrzymywania ofert od 3 do 7 dni spowodowała, że niektórzy agenci postanowili być bardziej kreatywni i „wymusić” rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną w systemie MLS datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako „bully offer” albo „pre-emptive offer”, czyli oferta z pozycji siły!
Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agents) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoim klientom w najkrótszym możliwie czasie, gdy taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany „offer night”, „listing agent” musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli „bully offer” będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie obecnie). Natomiast jeśli „bully offer” będzie znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować „bully offer” i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?
Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego, złożenie „bully offer” nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji. Tak się składa, że wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi „bully offer”, „listing agent” i jego biuro ma obowiązek poinformowanie tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyką „bully offer” jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się „bully offer”, mogą oni nie mieć wystarczająco dużo czasu na skontaktowanie się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle „bully offer” sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w „gorącym rejonie” pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację na systemie MLS.
„Bully offer” jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może ona zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. „bully offers” przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.
Siła „bully offer” jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka „idealna” oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – „czekać czy nie czekać” na tę specjalną noc?
Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie „bully offer” może błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2 – 3 dodatkowymi sprowokowanymi przez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany przez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.
Trochę inny temat. Ostatnio widzi się znaki „real estate”, na których jest napisane: „coming soon to MLS system” – co to znaczy?
Otóż niektórzy agenci, którzy mają już podpisany MLS listing, który ma wejść do systemu na przykład za dwa tygodnie (bo właściciele na przykład ciągle przygotowują dom do sprzedaży), za przyzwoleniem właścicieli stawiają swój znak „real estate” ze swoim telefonem i właśnie z takim napisem. Tłumaczą oni właścicielom, że to jest „dobre dla nich”, bo dom ma już w ten sposób reklamę i potencjalni zainteresowani mogą już się przygotowywać do oglądania. Jest to legalny zabieg, ale czy korzystny dla sprzedających? Moim zdaniem, to zależy. Jeśli „listing agent” postawi taki znak i zastrzeże, że nie będzie rozpatrywał żadnych ofert do czasu, kiedy dom wejdzie do systemu MLS i będzie czas na pokazanie go przez innych „buyers agents” (na przykład przez tydzień) – to wówczas nie mam zastrzeżeń. Niestety, w praktyce rzeczywistość jest zupełnie inna. Gdy pojawia się znak przed domem „coming soon to the MLS system”, to o tym domu wiedzą tylko ci, co mieszkają w okolicy i taki znak zauważą oraz potencjalnie ci wszyscy klienci „listing agent”, do których on wyśle informację o nowym nadchodzącym „listingu”. W takiej sytuacji potencjalni zainteresowani kupujący kontaktują się najczęściej bezpośrednio z „listing agent” i często zanim dom wejdzie na MLS składają na niego ofertę, często unikając konkurencji, która by się pojawiła w obecnym gorącym rynku w chwili wejścia domu na MLS.
Czy jest to korzystne dla kogokolwiek? Tak dla „listing agent”, który często w takim przypadku reprezentuje i sprzedających, i kupujących – i zarabia podwójne wynagrodzenie (double ending). Potencjalnie dla kupujących, bo nie mając konkurencji – zwykle płacą tyle lub trochę mniej niż cena wywoławcza. Na pewno takie podejście nie jest korzystne dla sprzedających nieruchomość, bo „okrada” się ich w ten sposób z właściwej ekspozycji na rynku nieruchomości. Oferowana nieruchomość tylko na „lokalnym rynku” i przez agenta, który jest bardziej zainteresowany sprzedażą „swoim” klientom i niedzieleniem się „commission” – zwykle wpływa niekorzystnie na końcową cenę sprzedaży.
Niestety, jest to ostatnio coraz bardziej powszechna praktyka i widzę wiele domów z napisem „coming soon to the MLS system”, które nigdy do tego systemu nie trafiły. Ze szkodą dla właścicieli domu!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Zbliżają się Święta Wielkiejnocy i na pewno będziemy tradycyjnie spędzać je w gronie rodzinnym. Zwykle w takich momentach mamy czas, by zastanowić się nad naszymi planami życiowymi. Często też w takich momentach planujemy zamianę naszego domu! A to co się może łączyć z zamianą – to szansa wylosowania pięknego Mercedesa B250, jeśli zrobią to Państwo z pomocą domatorTEAM.
Już wkrótce, w sobotę, 27 maja, o godzinie 19.00 w Centrum Jana Pawła II wielka impreza! Losowanie samochodu dla wszystkich kwalifikujących się klientów Domator Team –czyli Realty Executives Domator Inc. Początek imprezy o godzinie 19.00.
W imprezie tej biorą udział klienci, którzy zakupili lub sprzedali nieruchomości wraz z Domator Team. Każda transakcja liczy się za jeden los. Tak więc niektórzy z naszych klientów mają po dwie lub więcej szans wygrania Mercedesa B250, który jest główną nagrodą.
A teraz trochę o historii losowania samochodu od naszej firmy. Jest to 19. edycja. Na początku losowaliśmy Hondę Civic. Obecnie po raz 6. losujemy Mercedesa klasy B. Jesteśmy pierwszą firmą real estate na terenie Ontario, która zaczęła losować samochód dla swoich klientów. Obecnie mamy kilku naśladowców, ale my byliśmy pierwsi.
Samo losowanie ma zawsze charakter bardzo uroczystego obiadu wraz z występami, które umilają wieczór. W tym roku ponownie losowanie odbędzie się w Centrum JP II ze względu na większą salę. Poprzednie szesnaście edycji miało miejsce w bardzo z nami zaprzyjaźnionej „Fregacie”. W losowaniu pomagają nam często artyści z „Kabaretu pod Bańką”.
Znakomity obiad będzie przygotowywał pan Jan Gromada, a oprawę muzyczną zapewni Marek Majewski z 4 osobowym zespołem wirtuozów muzycznych. Ostatnim razem Marek wraz z muzykami dali taki popis, że wszyscy zapomnieli, po co się pojawili na sali, i zrobiła się prawie taneczna impreza!
To, co sobie bardzo cenimy w biznesie, to lojalność i wzajemny szacunek. Jest w końcu na rynku polonijnym bardzo wielu dobrych agentów, a jednak bardzo wielu naszych klientów wraca do nas nie tylko dlatego, że mają szanse na wygranie samochodu. Wracają oni najczęściej dlatego, że my dbamy o ich interes i dbamy o to, by nie „kupili kota w worku”. Jak Państwo wiedzą, jestem w biznesie od prawie 26 lat i w tym czasie pomogłem ponad 3500 rodzin zmienić domy czy mieszkania. To świadczy o zaufaniu.
View the embedded image gallery online at:
http://www.goniec24.com/nieruchomosci?start=112#sigProId0799548ae3
http://www.goniec24.com/nieruchomosci?start=112#sigProId0799548ae3
A propos zaufania, warto powiedzieć, jak odbywa się losowanie, by było ono sprawiedliwe. Dzięki systemowi, który wymyślił Wojtek Gawenda, przy pierwszym losowaniu możemy spokojnie podchodzić do każdego losowania, bo po prostu mamy całą salę nadzorującą sam fakt losowania, oraz jest ono tak opracowane, by nie było podejrzeń o „ustalanie” wyniku.
Zacznijmy od początku. Wszyscy, którzy kwalifikują się na losowanie, dostają zaproszenia poprzez pocztę. By wziąć udział w losowaniu, muszą oni przyjść na losowanie z ważnym zaproszeniem lub wysłać przedstawicieli. Następnie, wszystkie losy są osobiście wrzucane do bębna losującego w identycznych kapsułach. Ostatni los może być dodany do bębna losującego o 8.00. Po tym czasie nowe losy nie są akceptowane. Kiedy zaczynamy losowanie, ma ono dwa etapy. Pierwszy etap to losowanie 9 losów finałowych. Te losy bez otwierania przekładane są do szklanego pojemnika. Wszystkie pozostałe losy usuwane są z bębna losującego. Po finałowym etapie losowania, pośród tych losów losujemy bardzo wiele nagród pocieszenia.
Ale wróćmy do losów finałowych. Spośród nich losujemy pierwszy, który jest pierwszym losem, który odpada! I teraz zaczyna się zabawa, bo każdy kolejny los też odpada i losują go kolejni odpadający, czyli w praktyce nikt, kto mógłby coś zamieszać, nie dotyka losu! Ostatni los, który pozostaje w bębnie losującym, jest tym, który wygrywa Mercedesa!
Jak wspomniałem, jest bardzo wiele nagród pocieszenia. Wszyscy z rundy finałowej dostają nagrody, ale również wiele osób spoza tej fazy coś wygrywa.
Tak naprawdę to mogę powiedzieć z pełną odpowiedzialnością, że nawet jeśli ktoś z naszych klientów w losowaniu nagrody nie wygra, to i tak na sali będą sami zwycięzcy. Ceny nieruchomości wzrosły od 15 do 30 proc. w ciągu ostatnich dwóch lat, czyli każdy i tak „zarobił” równowartość mercedesa.
W imieniu swoim oraz całego DomatorTEAM, życzę wszystkim czytelnikom wspaniałych i zdrowych Świąt Wielkiejnocy!
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Gdy się jeździ po Toronto i okolicach, widać wiele nowo powstających domów, które są zupełnie inne niż tradycyjne. Czy to jest chwilowa moda, czy to jest coś, co będzie naszą przyszłością?
Warto się zastanowić, dlaczego tak się dzieje i z czego to wynika. Rzeczywiście widać, że masa krytyczna została przekroczona i zmiany są widoczne gołym okiem. Coraz więcej pojawia się domów z płaskimi dachami, ogromnymi oknami, łamaczami słońca, prostymi liniami. Jest to taka nowsza wersja architektury modernistycznej. Trochę też wpływów z okresu Bauhouse.
Myślę, że „młode pokolenie” po prostu znudziło się wiktoriańskimi domeczkami, które dominowały architekturę przez ostatnie kilka pokoleń. Już od jakiegoś czasu pojawiały się zmiany, ale dotyczyły głównie wnętrza, natomiast wreszcie zaczynamy widzieć również zmiany w wyglądzie zewnętrznym.
Zaczęto obecnie stosować odważne kolory, nowe materiały na elewacjach, często powtarza się detale stosowane w architekturze komercjalnej. Fakt płaskich dachów zachęca do tworzenia „roof tops”, co w zagęszczonym mieście jest znakomitym rozwiązaniem.
Nowoczesne domy są też zwykle znacznie mniejsze, bo okazuje się, że ogromne domy znajdują coraz mniej chętnych nabywców.
W „nowoczesnych” domach często mamy:
Open concept – tendencja do łączenia różnych funkcji i przestrzeni w jedną wielofunkcyjną przestrzeń. Zamiast szeregu małych pokoi – mamy jedną wielką przestrzeń. Jest to również często jedyne lekarstwo na małą powierzchnię domu.
Loft design – wysokie sufity, wyeksponowana konstrukcja, naturalne materiały wykończeniowe
Wielofunkcyjna kuchnia – która jest nie tylko miejscem do gotowania, ale również miejscem, gdzie spotyka się z gośćmi, odrabia się lekcje, spędza się czas w Internecie czy wykonuje inne zajęcia domowe. Obecnie kuchnie potrafią być najdroższym elementem domu. Zmienia się też styl kuchni. Ciężkie i ornamentalne kuchnie wypierane są przez nowoczesne i proste linie.
Biuro w domu – tak zwane „home office” jest jednym z najbardziej popularnych i dynamicznie rozwijających się trendów w projektowaniu domów. Kiedyś biuro w domu kojarzyło się z pokojem w piwnicy, obecnie jest to coraz częściej znakomicie zaprojektowana przestrzeń z miejscem na komputer, książki oraz dużą ilością naturalnego światła. Pomieszczenie to jest zwykle dobrze odizolowane akustycznie od reszty domu. Oczywiście trudno wyobrazić sobie „home office” bez Internetu czy networku.
Home entertainment – wraz z rozwojem systemów telewizyjnych i akustycznych coraz bardziej popularne są specjalnie zaprojektowanie pomieszczenia do jej oglądania. Mają one specjalną izolację akustyczną w podłodze oraz sufitach, wzmocnioną konstrukcję ścian, specjalnie projektowane półki i meble dla urządzeń elektronicznych.
Duża liczba łazienek – tak zwane domy projektowane i budowane na zamówienie, często mają własną łazienkę dla każdej sypialni.
Oszczędność energii – bardzo popularnym kierunkiem jest trend, który koncentruje się na oszczędzaniu energii poprzez lepsza izolacyjność ścian i okien, lepszy i wydajniejszy system ogrzewczy, energooszczędne sprzęty gospodarstwa domowego. Energia słoneczna oraz pasywna energia z ziemi są bardzo obecnie często stosowane.
Sposób ogrzewania i chłodzenia – coraz bardziej popularne jest ogrzewanie podłogowe („radiant”) i chłodzenie od sufitu. Ma to bardzo logiczne wytłumaczenie. Zimne powietrze jest ciężkie i naturalnie migruje na dół. Odwrotnie z ciepłym powietrzem. Idealne wykorzystanie praw fizyki.
Zdrowe powietrze – coraz częstsze alergie w społeczeństwie prowadzą w kierunku coraz bardziej rozwiniętej kontroli jakości powietrza we wnętrzu domu.
Bezpieczeństwo – większość domów ma wbudowywany obecnie system bezpieczeństwa, który często połączony jest z centralnym systemem monitorującym.
Smart lighting – jest to oświetlanie domu za pomocą specjalnego systemu komputerowego. Jeden przycisk lub „remote control” pozwala zmieniać natężenie i rozłożenie światła. Może być ono dostrajane do czasu dnia, pogody, muzyki itd.
Komputeryzacja – coraz więcej elementów domu jest sterowanych komputerem. Dom można obsługiwać na odległość za pomocą smartfona.
Domy wielopokoleniowe („rental option”) – niezależny apartament dla rodziców lub młodszej generacji pozwalający w sposób pokojowy współżyć różnym pokoleniom pod jednym dachem lub szansa dodatkowego dochodu. Z tym że obecnie apartamenty takie są budowane w taki sposób, by miały dużo naturalnego światła i wysoki standard wykończenia.
W materiałach budowlanych – prawdziwy renesans przeżywa „stucco”, czyli tynk. Wynika to z wielu względów. Udoskonalona technologia o bardzo dużej wytrzymałości na warunki klimatyczne, ale również świetna szczególnie w renowacjach, gdzie stare elementy zewnętrzne staramy się pokryć nowym, dobrej jakości materiałem. Ale oprócz tynków, zaczynają się pojawiać specjalne panele z kompozytów lub metali, które pozwalają na wprowadzenie koloru i życia w dość nudną dotychczas architekturę.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Już od kilku miesięcy pojawiały się w mediach reklamy dotyczące nowego projektu pod nazwą M-CITY-CONDOS.
Ekscytujący nowy projekt w samym sercu Mississaugi zajmujący kilka akrów wzdłuż Burnhampthorpe Rd. West. Znakomita lokalizacja! Ziemia ta należy do rodziny ROGERSów, a została zakupiona w 1960 roku za 170.000 dol.
Nowy projekt wzbudził ogromne zainteresowanie nie tylko wśród mieszkańców Mississauga, ale również wśród inwestorów spoza Kanady. Nic dziwnego – 10 wysokich budynków (najwyższy 60 pięter), liczne sklepy, parki, miejsca spotkań itd. To wszystko zostało ładnie zilustrowane na rysunkach reklamowych i przemawia do wyobraźni. Łącznie z niską ceną wyjściową „from low” 200.000 dol. – to zestawienie niskiej ceny oraz pięknych obrazków spowodowały niespotykane zainteresowanie tym projektem. Do tego stopnia, że moim zdaniem, przeciętny „zjadacz chleba” ma bardzo małą szansę na zakup (przynajmniej w pierwszej fazie oferowanej już od 22 marca 2017).
Dlaczego? Otóż firma Baker Realty, której została powierzona koordynacja sprzedaży tego projektu, już od kilku tygodni wysyłała zaproszenia do tak zwanych „VIP Agents” na specjalne spotkanie, które miało miejsce właśnie 22 marca 2017, na którym został przedstawiony projekt. Miało to miejsce w Cineplex koło Square One. Muszę powiedzieć, że takiego cyrku, jak jestem w biznesie od grubo ponad 25 lat, to nie widziałem. Kiedy dostałem zaproszenie na „VIP Agents Event”, poczułem się wyróżniony. Gdy przybyłem na miejsce, doznałem szoku! Na to „VIP” spotkanie zostali chyba zaproszeni wszyscy agenci z miasta i okolic! Tłum, kolejka, obłęd w oczach! Organizatorzy spodziewali się pewnie kilkudziesięciu, może kilkuset agentów w najlepszym przypadku. Pojawiło się ich kilka tysięcy. Każdy z nas rozglądał się i każdy z nas potrząsał głową z niedowierzaniem.
Sesja informacyjna miała zacząć się w południe i miało to być jedno audytorium. W rzeczywistości zajęte zostały dwa audytoria, a sesja była powtarzana po trzy razy (przynajmniej). Na spotkaniu okazało się, że firma organizująca sesję informacyjną ustaloną na godzinę 12 w południe, rozpoczyna sprzedaż fazy pierwszej (najwyższy budynek) w tym samym dniu o godzinie 5.00 po południu, i to według zasady kto szybszy, ten lepszy. Efekt jest taki, że pewnie w ciągu jednego dnia ten budynek, zawierający blisko 700 mieszkań, został rozprzedany. Moim zdaniem, pewnie wśród obecnych na spotkaniu agentów. Przy aktualnie mocno zachwianej podaży nie było to trudne zadanie. Oczywiście forma, w jakiej ta sprzedaż została zaaranżowana, jest super dla dewelopera. Dla kupujących nie aż tak bardzo.
Oczywiście napiszę trochę o cenach i trochę o tym projekcie, ale tym, którzy myślą, że stracili życiową okazję,
powiem krótko. Nie wolno dać się zwariować. Owszem, wstępne ceny wydają się atrakcyjne i wywołały mnóstwo zainteresowania, ale po chwili po sprzedaniu fazy pierwszej czy drugiej pojawią się następne, gdzie nie będzie aż takiego „napięcia” i będzie łatwiej coś kupić. Owszem – lokalizacja wydaje się fantastyczna – ale być może inne projekty na mniejszą skalę są bardziej unikatowe i bardziej atrakcyjne. To, o czym mówimy, czyli M-CITY-CONDOS, to będzie prawdziwy moloch. Taki tygiel wszystkich kultur.
Ale wróćmy do kilku specyficznych informacji o tym projekcie. Ceny w tym pierwszym budynku oscylowały od 233 tysięcy dol. za studio o powierzchni 404 sf, do 526 tysięcy za dwusypialniowe mieszkanie z denem o powierzchni 884 sf. W tej fazie nie były oferowane mieszkania, które na pewno będą znacznie droższe, czyli „penthouses”. Termin (przewidywany) odddania do użytku to sierpień 2021.
To, co jest nowością w Mississaudze, to fakt, że jeśli ktoś chce mieć parking podziemny – musi zapłacić dodatkowe 20 tysięcy (plus 45 dol. miesięcznie za „maintenance”). Jak ktoś chce mieć „locker”, musi dopłacić następne 3500 dol. (plus 20 dol./m za „maintenance”). W większości poprzednich projektów garaż i „locker” były zawarte w cenie.
Jeśli chodzi o „maintenance”, to jest ono przewidywane na poziomie 50 centów od stopy, a podatki od nieruchomości na poziomie około 1 proc. ceny zakupu. Dość typowe – praktycznie takie samo w każdym nowym „condo”!
Oczywiście mamy tu do czynienia z prawdziwym kapitalizmem. Jak wspomniałem, projekt ten powstaje na ziemi, którą zakupił Ted Rogers, i ogromne udziały w tym projekcie ma rodzina Rogersów. Jakie ma to znaczenie? Ogromne! Kto będzie wyłącznym dostarczycielem Internetu i „home security”. Może BELL? Oczywiście, że nie! Rogers będzie miał zdecydowaną przewagę nad konkurencją.
Ja osobiście jestem trochę rozczarowany tym projektem, ale nie oznacza to, że mam 100 proc. racji. Na pewno to śmiałe założenie wniesie dużo w panoramę Mississaugi. Na pewno jest to projekt wart monitorowania. Dlatego wszystkich zainteresowanych zachęcam do odwiedzania mojej strony internetowej www.czaplinski.ca, gdzie można zobaczyć plany mieszkań, ceny oraz pełną broszurę promocyjną. Można też zapisać się na listę zainteresowanych tym projektem. Jak wspomniałem, faza pierwsza jest właściwie sprzedana, ale ci, którzy wpiszą się na moją listę, zostaną poinformowani o fazach następnych z wyprzedzeniem i wówczas będzie czas, by być gotowym „do akcji”.
Powstaje pytanie czy zakup „condo” jest dobrą inwestycją?
Uważam, że bardzo. Przez lata zakup „condo” był jakby mniej interesujący inwestycyjnie. To, co się wydarzyło w ostatnich 9 miesiącach – czyli gwałtowny przyrost cen – spowodowało, że przynajmniej 50 proc. kupujących nie stać na nic innego niż „condo”. Do niedawna za 700 tys. dol. kupowało się „penthouse” – dziś wiele mieszkań o powierzchni 1100 sf oferowanych jest i kupowanych za taką sumę.
Niestety, coraz mniej ludzi będzie stać na dom wolno stojący, a ci, co nie chcą daleko dojeżdżać do centrum – nie będą mieli wyjścia. Młodzi ludzie są szczególnie skazani na ten sposób zamieszkania. Dla inwestorów – to wymarzony produkt. Mało problemów – duży zysk.
W chwili obecnej przygotowuję kilka nowych projektów, które już wkrótce przedstawię Państwu.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Mamy obecnie bardzo aktywny rynek nieruchomości. Słyszy się, że ceny rosną z miesiąca na miesiąc. Jak wobec tego można prawidłowo ustalić cenę, za jaką dom będzie wystawiony, jeśli planujemy sprzedaż?
Moim zdaniem, jest to niezwykle trudne. Jest to ogromny problem nie tylko dla właścicieli domów, którzy planują sprzedać swoją nieruchomość, ale również dla agentów real estate, którzy ubiegają się o to, by zostać wybranymi „reprezentantami”, którym zostanie powierzona sprzedaż. W takiej sytuacji często się zdarza, że agenci, by „wygrać” listing, mówią to, co właściciel chce usłyszeć, by dostać kontrakt na sprzedaż. Czyli często sugerują zawyżoną cenę, a właściciel, często bez doświadczenia, łapie się na zawyżoną „obiecaną” cenę, jakby to były pieniądze w banku. Wielu agentów stosuje tę technikę i niestety jeszcze wielu więcej właścicieli domów się na to łapie. Na szczęście, jest też wielu agentów, którzy są w stanie rzetelnie wycenić wartość domu, bazując na wynikach ostatnich sprzedaży w systemie MLS, swoim doświadczeniu oraz na trendach rynkowych.
System MLS (Multiple Listing System) – gromadzi informacje na temat aktywnych i sprzedanych nieruchomości i te dane sięgają często 20 lub więcej lat wstecz. Porównanie podobnych dostępnych do sprzedaży oraz sprzedanych domów w danej okolicy pozwala na wyrobienie sobie opinii o wartości danej nieruchomości. Z tym że obecnie to, co było realną ceną rok, czy nawet pół roku temu, wcale nie ma nic wspólnego z rzeczywistością. Kiedy słyszymy, że ceny w niektórych miejscach wzrosły o 25, a nawet ponad 30 proc. – to jest to poważny problem. To, co ma miejsce obecnie, nie ma nic wspólnego ze zbalansowanym rynkiem, jakiego mieliśmy okazję doświadczać przez lata. Ten czas, kiedy kupujący mógł pomyśleć, że ta nieruchomość mu się podoba i ewentualnie wrócić do wybranego domu, by podjąć właściwą decyzję, wydaje się jak science fiction. Czy któryś z kupujących w ostatnim okresie miał komfort włożyć do oferty warunek na finansowanie czy na home inspection? W sytuacji od 3 do 10 ofert na jedną nieruchomość jest to praktycznie niemożliwe. Owszem, możemy sobie jakiś warunek włożyć, ale każda oferta „warunkowa” jest bez szans na sukces. Praktycznie jedynym kryterium wyboru jest cena! Kto da więcej!
Wczoraj składałem trzy oferty, reprezentując kupujących. Można powiedzieć, że miałem dużo szczęścia, bo na trzy oferty jedna została zaakceptowana. Ale... na jedno condo w Mississaudze (one bedroom plus den) wystawione za 299.000 dol. było prawie 30 ofert. Mój klient, oferując 20 proc. ponad cenę wywoławczą, odpadł. Cena sprzedaży? 416.616 dol.!!! To szaleństwo! Problem polega jednak na tym, że takie sytuacje tworzą precedensy, które przeradzają się w trend. Jeśli takie condo, które do niedawna sprzedawano za 320.000 dol., zostanie sprzedane za ponad 400.000 dol., to wszystkie następne wystawiane będą znacznie wyżej niż to pierwsze, co automatycznie wyeliminuje wielu potencjalnych kupujących, ale również banki są coraz bardziej sceptyczne przy udzielaniu pożyczek hipotecznych, bo ich zdaniem, wartość została zawyżona.
Jeśli prawie każdy dom sprzedaje się w kilka dni za często wyższą cenę, to wiemy, że mamy bardzo aktywny rynek i zachwiana jest podaż i popyt. Taki rynek mamy obecnie i określane jest to jako sellers market. Na takim rynku, proponując cenę sprzedaży, agent może nawet zasugerować jej zawyżenie ponad normę, bo zawsze jest wielu chętnych gotowych do zapłacenia więcej, by tylko „zdobyć” wymarzony dom.
Jeśli z kolei większość wystawionych na sprzedaż domów „stoi” na rynku i często sprzedający musi stosować zachęty w postaci obniżania ceny – to wówczas agent w swojej wycenie musi być bardzo realistyczny, a czasami nawet pesymistyczny. Taki rynek, kiedy jest nadmiar podaży w stosunku do kupujących, nazywany jest buyers market. Na takim rynku, by sprzedać dom, należy często zainwestować dobre pieniądze w jego przygotowanie do sprzedaży. Mówimy tu o remontach, umeblowaniu (staging) czy zachętach finansowych. Ten rodzaj rynku na razie nie istnieje.
Wróćmy do obecnie panującej sytuacji, czyli sellers market. Dla agentów, którzy dostają do sprzedaży nieruchomości w tym okresie, jest to wspaniały czas. Domy sprzedają się zwykle szybko i za dobrą cenę. Ich klienci są zadowoleni i „leci kabarecik”. Niestety, dla agentów pracujących z kupującymi (buyers agents) – czasy są trudne. Po dniach czy tygodniach poszukiwań, nawet jeśli znajdziemy dla naszych „kupujących” wymarzony dom, to wcale nie oznacza, że go kupimy. Często się zdarza, że oferty są przyjmowane w z góry wyznaczony dzień i wówczas może być kilku czy kilkunastu chętnych. Wtedy szanse na zakup znacznie maleją.
Jak wspomniałem wcześniej, często obecnie agenci stosują zasadę wstrzymywania ofert. Jak to pracuje? Dom jest na przykład wystawiony na sprzedaż w poniedziałek, ale na listingu jest informacja, że oferty będą akceptowane tydzień później. W tym czasie odbywają się pokazy, często robiony jest open house dla agentów i zwykle w weekend dla chcących kupić. Jest też czas na reklamy w prasie. Czyli dom ma szansę być „wyeksponowany” na rynku. W dodatku wielu agentów obecnie „specjalnie” zaniża ceny, by sprowokować jeszcze większe zainteresowanie. Powoduje to, że często nawet niespecjalnie atrakcyjne potrafią sprzedać się znacznie powyżej ceny tylko dlatego, że zdesperowani kupujący przy obecnie niskich opłatach za pożyczki, są skłonni przepłacić tylko po to, by wreszcie kupić „jakiś” dom! Niekoniecznie ten wymarzony. Potwierdza się jeszcze raz określenie, które leży u podstaw definicji market value. Dom jest tyle wart, ile ktoś jest skłonny za niego zapłacić.
Kontrdziałaniem wobec wstrzymywania ofert są coraz częstsze bully offers, określane również jako pre-emptive. Jak to działa? Często gdy dom jest wystawiony na sprzedaż za na przykład 599.000 dol. i oferty są wstrzymywane – pojawia się zainteresowany kupiec, który oferuje na przykład 100.000 dol. ponad cenę wywoławczą i jego oferta jest ważna tylko 24 godziny. Taka znacznie „zawyżona” oferta często jest odrzucana, ale w wielu wypadkach zasiewa ona niepokój i pytanie u sprzedających. „A może warto?” Wówczas, według obowiązujących zasad, wszyscy agenci, którzy mieli okazję już pokazać taki dom, muszą być poinformowani, by mieli szansę zareagować. Ta metoda jest coraz bardziej popularna i niestety ponownie prowadzi do wojny cenowej i wyższych cen.
Nie są to łatwe czasy dla kupujących i osobiście widzę wiele frustracji i często desperacji. Wielu ludzi, zanim sprzeda swój dom, chce najpierw coś kupić. To oczywiście prowadzi do tego, że podaż jest minimalna, bo każdy się boi sprzedać swój dom. Na normalnym rynku w Mississaudze było zawsze około 2000-3000 freeholds na sprzedaż. Dziś jest ich tylko 310. Do 750.000 dol. tylko 46 freehold nieruchomości jest na sprzedaż!!!!!!! To jest absolutnie za mało. Są to też niezwykle trudne czasy dla agentów real estate. Jest nas kilka tysięcy w tym mieście. Przy każdej ofercie mamy wielką konkurencję. My nie zarabiamy, jak nie sprzedamy. Ostatnio ktoś mi powiedział: macie żniwa! Czy aby na pewno?
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
W każdej starszej dzielnicy miasta widać mnóstwo budowanych nowych domów. Dlaczego się tak dzieje i czy to się opłaca?
Całe GTA zagęszcza się z roku na rok. Brakuje domów w stosunku do liczby mieszkańców. Odczuwalne jest to zwłaszcza w centrum w ciągu ostatnich trzech lat. Ci, co mieszkają na peryferiach, skazani są na uciążliwe dojazdy do pracy. W tym samym czasie istniejąca struktura miejska nie jest wykorzystana w pełni. Powstające nowe jednostki mieszkalne w obrębie istniejącej tkanki miejskiej stają się normą. Rząd prowincyjny wręcz popiera to, co się dzieje obecnie, czyli intensyfikację zabudowy. Zmieniane są przepisy urbanistyczne na ułatwiające kupowanie pojedynczych działek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Jest to najprostsza metoda, by „zagęścić miasto”. Miasto, które przez dziesięciolecia powstawało na zasadzie ekspansji, nie na zasadzie planowania.
Często innym powodem budowy nowych domów na „starych“ działkach jest fakt, że dziś ludzie (szczególnie z pieniędzmi) oczekują innych standardów. Jedna łazienka na dom, niskie sufity czy małe pomieszczenia – nie są już akceptowalne. Można oczywiście robić renowacje, ale renowacje mogą tylko chwilowo poprawić sytuację.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
Obserwujemy w ostatnim okresie niezwykle szybki wzrost cen nieruchomości. Przyrost jest astronomiczny i często domy się sprzedają po 100 czy 200 tysięcy ponad cenę wywoławczą. Nagle jesteśmy bogatsi z dnia na dzień. Wiele domów wycenianych jest obecnie na ponad milion dolarów. To miłe uczucie być „milionerem”, choć tak naprawdę często ciągle z długami. Z czego bierze się taki gwałtowny wzrost cen?
Dzieje się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle bardzo niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ponadto inwestorzy zagraniczni widzą Kanadę jako bezpieczny kraj, a ogromna liczba renowatorów widzi dobry zarobek w renowacjach. Ci, co kupili domy 10 lat temu, minimum podwoili wartość inwestycji. Nawet jeśli nie nadpłacaliśmy znacznie pożyczki, którą mamy w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej – mamy obecnie duże „equity” w naszych domach. W prostym języku, „equity” jest to różnica pomiędzy tym, za ile nieruchomość może zostać sprzedana, a totalnym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma dom wart 900.000 dol., a ma na nim do spłacenia pożyczkę hipoteczną 300.000 dol., to „equity” wyniesie 600.000 dol. Jest to spory majątek, który można „wykorzystać” do pracy!
Zgromadzone „equity” można wykorzystać do wielu celów. Można...
• spłacić karty kredytowe i wszelkiego rodzaju długi,
• opłacić studia dla dzieci,
• zakupić wymarzony samochód,
• wyremontować dom lub go rozbudować,
• zainwestować w drugie hipoteki,
• dać dzieciom na „down payment” na zakup nieruchomości, co staje się prawie konieczne przy obecnie wysokich cenach,
• kupić następną nieruchomość na inwestycję („income property”),
• „downsizing” – sprzedanie obecnej nieruchomości za wysoką cenę – kupno dużo taniej – i zainwestowanie nadwyżki w stały dochód.
Wróćmy na chwilę do spłat kart kredytowych. Wielu z nas ma długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znamy życie, często długi te istnieją latami, a ich oprocentowanie wynosi od 15 do 25 proc. w przypadku niektórych kart. Powoduje to, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia. Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.
Na przykład mają Państwo dom wartości 900.000 dol., a „mortgage” wynosi 300.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol./mies. (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadków istnieje szansa podwyższenia „mortgage’u” do 65 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.
Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której mają Państwo „mortgage”. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić podanie, na podstawie którego bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa „mortgage”, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów. Gorąco polecam do tego rodzaju rozmów Panią Iwonę Sawicką z RBC. Jeśli kredyt jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów. Jeśli proporcje Państwa „mortgage’u” wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 65 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji. Taka pożyczka określana jest jako „secured line of credit”.
Chciałbym kilka słów napisać na temat drugich pożyczek hipotecznych („second mortgages”). Istnieją zasadniczo dwa typy. Residential i Commercial. Commercial Mortgages są zwykle bardziej spekulacyjne i zwykle wymagają inwestycji długoterminowej. Osobiście nie radziłbym osobom, które chcą zainwestować własne, często jedyne pieniądze, które mają – podejmowania takiego ryzyka. W tym przypadku pożyczamy pieniądze instytucji (korporacji) – jak coś nie wyjdzie, nasze szanse odzyskania pieniędzy są bardzo małe. Natomiast Residential Mortgages – są od dawna sprawdzoną i dość bezpieczną formą inwestycji. Udzielane są one pod zastaw konkretnej nieruchomości, którą możemy zobaczyć i nawet niezależnie wycenić. Jeśli nasz margines bezpieczeństwa jest zachowany (czyli ten co potrzebuje musi mieć przynajmniej 10-15 proc. „equity” w domu), to wówczas po zarejestrowaniu drugiej pożyczki na tej nieruchomości jesteśmy w biznesie. Pożyczki są te obecnie udzielane na 10-14 proc. w skali rocznej i mogą je Państwo odnawiać raz na rok czy na dwa lata. To nam daje kontrolę nad rynkiem i też jasność, kiedy możemy ewentualnie wycofać nasz wkład. Wszystkie dokumenty przygotowuje „mortgage broker” oraz prawnik. Koszty ponosi pożyczkobiorca.
Co do drugiej „income property”, to też jest to, moim zdaniem, bardzo dobra inwestycja. Oczywiście możemy mieszkać w spłaconym domu za milion i nic nie robić. Mamy milion, który biernie zarabia pieniądze tylko na przyroście wartości domu. Ale możemy być aktywni. Jeśli wyjmiemy z „home line” pod zastaw domu 200.000 dol. i kupimy dom w Guelph za 400.000 dol., który wynajmiemy studentom, to nagle okaże się, że bez żadnych dodatkowych obciążeń dla nas mamy drugą nieruchomość, która się spłaca i nabiera wartości. Po latach, kiedy się spłaci, będzie przynosiła stały dochód jako suplement do naszych dochodów. Niekoniecznie musi być to oczywiście dom w Guelph. Można kupić „one bedroom condo” w Mississaudze przy Square One. Wynajmują się one za 1600-1700 dol./mies. i przy wpłacie 75.000 dol. na „down payment” – spłaca się ono w całości.
Na marginesie chciałbym wspomnieć, że wielu z Państwa trzyma duże sumy pieniędzy na kontach, zadowalając się minimalnym oprocentowaniem. Te pieniądze mogą przynosić naprawdę dobry zwrot. Popatrzmy na przykład. Jeśli mamy 75.000 dol. w banku na 1,75 proc., to nasz roczny dochód wyniesie 1312 dol. Od tego płacimy podatek. Natomiast 75.000 dol. zainwestowane w condominium wartości 300.000 dol. pozwoli nam na „break even”, czyli „unit” będzie się spłacał i nie będziemy do tego dokładać. Czy oznacza to, że wychodzimy na zero? NIE. Po pierwsze, lokator, płacąc czynsz, spłaca też nasz „mortgage”. Przy 225.000-dol. pożyczce i oprocentowaniu 2,8 proc., spłata miesięczna przy 25-letniej amortyzacji wynosi 1050 dol. Z czego 535 dol. to procenty, ale 515 dol. to „principal”, czyli spłata. Oznacza to, że nasze zainwestowane 75.000 dol. przynoszą nam 12 x 515 dol. rocznie, czyli 6180 dol. (tylko na spłatach). To jest już ponad 8 proc. zwrotu na inwestycji. Dodatkowo kupiony „unit” powinien nabierać przynajmniej 3 proc. rocznie na wartości (w obecnym szalonym rynku jest to 10 proc.). Te 3 proc. rocznie daje dodatkowe 9-10 tysięcy. Czyli następne 10 proc.! Wow, zwrot $ 18 proc. bez żadnego ryzyka? Kiedy mamy pełną kontrolę nad własnym „unitem”? Jeśli ktoś tego nie widzi, to proszę o telefon.
Ostatnia sprawa to wykorzystanie „equity” na „downsizing”. Nie każdy ma głowę do biznesu. Szczególnie ludzie starsi. Nierzadko się więc zdarza, że mieszkają oni, często samotnie, w ogromnych i bardzo wartościowych domach, które próbują utrzymać z emerytury. Wysokie podatki, koszty ogrzewania, naprawy – powodują, że tak naprawdę jest to „droga przez mękę”. Rozwiązanie jest bardzo proste. Należy sprzedać dom drogi, za który można uzyskać obecnie „szalone” pieniądze, w metro Toronto i kupić dom w Niagara czy Fort Erie lub innym odległym miejscu. Najczęściej będzie to za połowę ceny. Nowszy dom i najlepiej bez schodów. A resztę można włożyć do banku, by mieć na wydatki. Proste i bardzo rozsądne podejście, w którym mam ogromne doświadczenie, bo wielu ludzi już skorzystało z mojej pomocy.
Opublikowano w
Nieruchomości
Z etykietą
